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房地產營銷策劃方案（3）
作者：佚名 時間：2008-8-18 字體：[大] [中] [小]
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當然，有些調查是要花時間和資金的，有的可以利用政府主管部門已有的統計調查資料。
市場供給調查與分析。對某一時期該城市市場供給狀況的調查主要包括：市場上已有的待售住房、同期將要開發建設的住房以及它們的區位、結構、面積、售價、付款方式；同等房企的數量、實力和市場占有率；同等房企廣告和追求重點、營銷策略、服務以及效果；同等房企、同等產品銷售情況與空置情況。
市場投資軟環境調查與分析。主要表現在：一是預測開發期、銷售期宏觀經濟走勢與政治形勢；二是政府土地利用管制狀況；三是政府對住宅建設的限制、扶持和優惠政策；四是房地產開發區城內基礎設施設置現狀；五是開發融資難易和程度及融資成本；六是企業開發過程中各種手續及其費用負擔情況。
落實誰做前營銷
當然，對房地產前營銷工作的實施來說，其參與者的構成和層次，對前營銷的實施及其實施質量起決定性作用。規范的房地產前營銷應該有這些人員參與：房地產項目投資決策者（大老板或能代表大老板意圖的職業經理）、能進行市場調查與分析的統計專業人士、與房地產建設工程有關的工程師、預決算及工民建專業人員、財務會計專業人員、項目評估人員、企業專業營銷人員以及法律政策顧問等。
這里應強調的是，前營銷的核心和重點是市場調查與分析。對于企業施行前營銷模式來說，在市場調查分析時，應該充分發揮企業自有的統計專業人員的作用與優勢。根據建設部2000年頒布的《房地產開發企業資質管理規定》的有關要求，我國對房地產開發企業實行資質等級管理，及要求作為最低等級的四級資質企業必須配有專業統計人員，三級資質企業統計業務負責人要具有相應專業初級以上職稱，一級、二級企業統計業務負責人則必須具有相應專業中級以上職稱的要求進行配套崗位設置與安排專業人員。因為有水平、有經驗的統計專業人員，他們能進行調查問卷的設計，能科學地選用統計指標，通過嚴謹的調查程序準確地把握房地產市場的有關資料和數據，還可以運用統計軟件對調查資料和數據進行技術分析。
對社會化的前營銷模式來說，通過訓練有素、經驗豐富的專業公司的專業人士廣泛深入地進行市場研究后也可得出市場概念。但專業公司的人員構成也應該同上，開發商在選擇專業公司時，一定要把參與人員的構成作為參考因素之一。
做好前營銷要花大功夫
做好前營銷，除了需要開發商實現觀念上的轉變外，還要實現兩個“前移”，即“重心前移”與“預算前移”。“重心前移”就是要把營銷策劃的重心由后期推銷改變為前期的營銷策劃。形象地說，就是將過去“用10分的力氣做產品，用90分的力氣去賣樓、造勢、炒作”的做法，改變為“要用90分的力氣做好前期市場研究，做出真正符合市場需要的產品，只用10分力氣做好后期銷售”的做法。
“預算前移”則只需要開發商將原先“銷售費用”中的一部分提到前期用于前營銷，無需額外增加營銷策劃費用。如果前營銷做到位了，開發的商品房自然而然就不難銷售了 ，后期也就不需要那么多的費用。所以綜上所述，前營銷是房地產開發不可缺少的階段，也是最關鍵的階段，必須引起開發商的高度重視。