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第三、對政府政策與經濟環境的高依賴性決定了房地產行業對品牌的依賴度極低。
在發展周期的波峰階段，房子都好賣，故而不需要下多大的功夫，誰能拿到土地、批下項目誰就能發財；但當進入到發展周期的波谷階段時，再“品牌”的企業也得收縮應對，一招不慎就可能大廈將傾。08年以來萬科部分樓盤降價所掀起的軒然大波就是明證，萬科是擁有著中國第一房地產品牌的龍頭級企業，但它的抗下跌能力反而要弱過其他地產公司，這正應了華高萊斯的李忠對房地產行業的那個觀點——不重品牌重市道。
第四、房屋品質的難以統一化、標準化和穩定性是商品房不符合
品牌商品的基本特征。 對于大部分商品而言，現代化的生產線、標準化的生產工藝，從而其質量是基本均衡穩定的。但基于土地的特殊性，直接導致了房屋產品的特殊性——世界上沒有完全相同的兩套房子（從社區內部的規劃、產品形態、戶型、園林景觀、物業，到社區外部的地段、配套、交通、大環境），故而其生產環節根本無法做到徹底的標準化。而且因為施工作業環節中的人為因素過多，監督和管控的漏洞巨大，更導致了產品品質的難以標準化和保持穩定性。比如萬科，按理說萬科的管理體系與操作流程夠系統、夠全面了，但在個別城市的個別項目上，還是曾經出現過較大范圍的質量問題。相對應的是，一家成立時間不長、知名度不高、公司規模不大、開發經驗不多的小公司，也會由于項目位置好、合作方優秀、管理嚴格而開發出很好的項目。
可見，凡是需要發揮大量人的主觀能動性才能創造出的產品，或者由于人的因素將會產生重大差異的產品，必定是難以規模化而且產品品質難以保持統一標準水平的行業。
第五、在房地產行業里，品牌附加值與品牌溢價非常難以實現。
從品牌價值的角度去衡量，在開發領域，就是像萬科、中海、金地這樣全國最著名的企業開發的樓盤，價格也僅能比周邊同檔次的樓盤高出10％～20％，在抵消了更高的管理成本之后，在房地產行業里，品牌附加值與品牌溢價非常難以實現，這顯然與大部分品牌商品差異巨大。按照常規的理解，大部分行業中的市場最具領導地位的企業獲得的回報往往是長期高于市場平均水平的，但在房地產行業里，這一點在通常意義上看是不存在的。
第六、房地產產品是重復購買率最低、重復購買的可能性最小的商品，這直接導致了房地產行業品牌的忠誠度難以維持。
在大部分行業里，80/20法則均適用，一個品牌的忠誠者通常只占全部購買者的20％左右，但其購買量卻往往達到該品牌銷售總量的80％。但在房地產行業正好相反，大部分客戶都是新客戶，能夠產生重復購買的客戶非常少見。無論大家對你的品牌如何認可，但你就是沒有在那個城市開發項目，大家的需求早晚會被其他開發商所占有，你的忠誠度依然是“0”。就算一部分人買了你的房子很滿意，但充其量只能通過推薦購買率去兌現品牌價值，這不僅因為中國人的房產消費次數少，還取決于你開發的項目是否與老客戶的新購房需求相吻合。
第七、品牌在房地產消費中所起的作用具有極大的局限性。
如今，消費者在即將購買商品時，首先是挑選確定品牌、再挑產品，但在房地產行業則是先看地段、產品等硬性條件，在硬性條件符合了之后再看是誰開發的。房地產產品對外在因素的依賴極重，最典型的莫過于地段價值、區域配套、自然資源，產品自身的成本和溢價力差距并不大，真正差距大的是項目周邊享有的稀缺配套或自然資源。而且消費者購買房屋的關注程度最高、過程最復雜，絕大部分購房者都會將環境、地段、教育、交通、產品等全部要素了解清晰后，方才做出購買決定，這跟你是不是品牌房企幾乎沒有關系。
第八、房地產品牌的產生并非在營銷環節，而是在交房后的使用環節。
現在營銷界最大的誤區所在，即總認為營銷與廣告在地產品牌的塑造中起著巨大的作用，這其實是大錯特錯的。從營銷的角度看，營銷階段只是地產產品生命周期中極短的一步，一個房地產項目在開發完畢，交房投入使用后，就不會再有任何的廣告推廣投入。如果用傳統的營銷思維去看，是不是這個項目的品牌塑造就終結了呢？恰恰相反，交房后才是房地產產品品牌體驗的真正開始。
房子是天生的口碑產品，不管你在營銷階段拿多多少獎項，到了交房入住環節才是考驗的開始。大部分住宅產品的法定使用周期為70年，消費周期最長，這是其他所有商品徹底無法比擬的。這也注定了房地產品牌的形成與驗證需要一個漫長的歷史周期。
綜上所述，基于品牌之上的競爭才是品牌競爭，目前的房地產行業還處于產品競爭的時代。
四、房地產行業品牌細解
通過對房地產行業與商品房的充分了解，我們可以發現，如果用品牌的角度去衡量，單論房地產項目或產品自身根本不具備成為品牌的先天條件。
在房地產行業中，有一個“隱形品牌”被嚴重誤讀和忽視——物業品牌。物業管理是一個極其關鍵、卻又極其易被忽視的因素，物業管理對房地產品牌的形成具有相當重要的作用，尤其是交房入住后，物管對項目美譽度的形成和穩定具有決定性的重要作用。它之所以被忽視，一是因為像萬科、金地、中海等開發量巨大的地產企業均有自己的物業公司，二是因為除去該房地產產品的直接使用者，外界消費者往往將此部分“功勞”記在開發企業的頭上，從而對開發商的企業品牌的塑造起到了正面的積極作用。比如萬科，大家都知道萬科開發的項目好、名聲好，但忽視了萬科好聲譽的形成恰恰有大部分是優良物管的功勞。
因此，如果提到品牌的層面去做一個論斷的話，在整個房地產行業只有可能存在兩種品牌：一是房地產開發企業的企業品牌，二是物業管理公司的物業品牌。而且，前者比后者更難形成，從更長遠的角度去看，后者的生命力甚至將超越前者。
廣告可以傳播你的開發理念，營銷可以更快的完成銷售，但一個又一個品質出眾、性價比優越、物業優良的地產項目才是對企業品牌的點點累積。房地產品牌的形成靠的是天長日久的消費者的口碑積累，而非其它。
現在關于房地產品牌有很多可笑的言論，比如某企業從某地向異地拓展，做了幾個異地項目，就說完成了從地方性品牌到全國性品牌過渡；再比如，只不過在海外上了市，就說自己成為國際品牌。真是可笑之極。
給開發商說一句：別整天說什么“品牌戰略、品牌建設”，把品牌掛在嘴邊其實一點用都沒有，老老實實把產品做好、把物業做好、再承擔一定的社會責任，你就是品牌了。
對地產這個行當來說，“品牌”二字當慎言：地產品牌的塑造，任重道遠；地產品牌的形成，是一場曠日持久的用心付出。
作者為山東智盟時代營銷策劃公司首席地產顧問，電子郵件：dafei1978@peoplemail.com.cn